Wiele wskazuje na to, że wkroczyliśmy w etap spekulacyjnej hossy na polskim rynku mieszkaniowym. Etap, w którym czynniki fundamentalne ulegają presji zasadzie „kupować, bo będzie drożej”. Natłok medialnych informacji o braku podaży mieszkań jest w stanie przekonać nawet tych najbardziej niezdecydowanych, którzy od lat czekają na dogodny moment zakupu.

Oczywistym skutkiem takiej sytuacji są wzrosty cen w najlepszych lokalizacjach, dochodzące już do poziomów kilkudziesięciu procent w skali roku. Średnie ceny lokali w Warszawie przekroczyły 16,8 tys. zł za m.kw., a w Krakowie 15,8 tys. zł.

Inaczej wygląda natomiast sytuacja na rynku najmu. Stawki systematycznie spadają, co związane jest z rosnącą podażą lokali na wynajem. O ubiegłorocznych deficytach związanych z nagłą migracją z Ukrainy nie ma już mowy. Średnie rentowności w Warszawie i Krakowie spadły poniżej 5%, a przy dalszym wzroście cen lokali mieszkalnych mogą trwale zakotwiczyć w rejonie 4%.

Z inwestycyjnego punktu widzenia mamy zatem do czynienia z istotną nieprawidłowością. Klasyczne zasady inwestycyjne wskazują na przewartościowanie nieruchomości, jeśli jej wartość przekracza dwudziestokrotność rocznych stawek najmu. Zgodnie z tym, nasz krajowy rynek wchodzi w fazę przewartościowania o blisko 20% w relacji do maksymalnych wycen inwestycyjnych.

Warto spojrzeć na nasz rynek mieszkaniowy porównawczo w relacji do innych państw. W głównych gospodarkach europejskich od połowy 2022 r. – wraz z rozpoczęciem cyklu zaostrzenia polityki monetarnej EBC – rynki nieruchomości systematycznie korygują ceny, spadając przez blisko sześć kwartałów od kilku do kilkunastu procent. Wydaje się, że gdyby nie popytowy dopalacz w postaci bezpiecznego kredytu 2%, który pociągnął za sobą cały rynek mieszkaniowy, sytuacja obecnie byłaby podobna do tego, co się dzieje za naszą zachodnią granicą.

Porównawczo można też zastanawiać się czy obecne poziomy cenowe, choćby na przykładzie Warszawy, są właściwe w stosunku do innych państw europejskich. Przy słabszych poziomach wynagrodzeń mieszkańców naszej stolicy, pozostaje pytanie czy obecne poziomy cen zbliżone do cen w Madrycie, Lizbonie czy brytyjskiego Manchesteru, należy uznać za prawidłowe.

Na naszym krajowym rynku inwestowanie środków finansowych na rynku nieruchomości mieszkaniowych ma długą tradycję. Nieruchomości uznawane są nie tylko za bezpieczne aktywo, ale dające też odpowiedni zwrot, przekraczający chociażby oprocentowanie depozytów bankowych. Dotychczas faktycznie tak było, jednak w ostatnim czasie pojawiają się inne atrakcyjne możliwości inwestycyjne, mogące zmienić przepływ kapitału płynącego obecnie na rynek nieruchomości. Mowa tu chociażby o możliwościach płynących z funduszy dłużnych, które w br. przyniosą stopy na poziomie powyżej 10%. Podobnie sprawa wygląda z inwestycjami na rynku akcyjnym. Obecne poziomy wskaźnika cena/zysk dla spółek wchodzących w skład indeksu WIG, kształtują się na średnim poziomie ok. 12. Czyni to dochodowość spółek akcyjnych znacznie lepszą od zysków osiąganych z tytułu najmu. Co więcej, przy oczekiwanej poprawie sytuacji gospodarczej, dochody kapitałowe mogą kształtować się na poziomach jeszcze wyższych.

Biorąc pod uwagę obecne wysokie ceny rynku mieszkaniowego pojawia się naturalne pytanie: co może przyczynić się do rozpoczęcia korekty cen rynku nieruchomości mieszkaniowych? Odpowiedź w zasadzie jest prosta: zatrzymanie dynamicznego wzrostu cen transakcyjnych, przy kontynuacji osłabienia rynku wynajmu, a także utrzymanie względnie restrykcyjnej polityki monetarnej przez RPP.

Reasumując, polski rynek nieruchomości mieszkaniowych rozgrzał się do czerwoności. Bezpieczny kredyt 2% spowodował wzrost cen lokali do poziomów nieuzasadnionych fundamentalnie.

Jakub Głowacki Quercus TFI fundusz Acer Multistrategy FIZ