W obliczu rosnących stóp procentowych oraz dość jednoznacznych wypowiedzi członków RPP co do dalszej konieczności zaostrzenia polityki pieniężnej, rodzi się pytanie o możliwość kontynuacji dynamicznej hossy mieszkaniowej. Towarzyszy nam ona już od ponad dziewięciu lat.

W ocenie analityków rynku finansowego stopa referencyjna wzrośnie w tym roku do poziomu ok. 5%, co niewątpliwie będzie miało znaczący wpływ na ograniczenie zdolności kredytowej nabywców, a u dotychczasowych kredytobiorców istotnie ograniczy budżet domowy.

Jednym z motorów obecnej hossy mieszkaniowej pozostawały nabycia inwestycyjne, których odsetek w ubiegłym roku wynosił według niektórych analiz rynkowych ponad 40%. Na podstawie szacunków, około 30% nabyć dokonywanych było w celu wynajmu bądź przechowywania wartości, a około 10% to zakupy ściśle spekulacyjne, m.in. fliperzy oraz obrót ekspektatywą. Uzasadnieniem tego typu inwestycji była z pewnością niska atrakcyjność ze strony depozytów oraz innych bezpiecznych instrumentów finansowych. Można zastanawiać się czy ten trend utrzyma się również w bieżącym roku, gdy za sprawą rosnących stóp procentowych wzrośnie atrakcyjność depozytów oraz papierów dłużnych.

Przy utrzymujących się perspektywach stóp zwrotu z wynajmu mieszkalń na poziomie nie przekraczającym 4%, można zakładać, że wielkość kapitału płynącego na rynek mieszkaniowy spadnie, a część może odpłynąć na rzecz bardziej atrakcyjnych form inwestowania. Alternatywę mogą stanowić zarówno papiery dłużne skarbowe, jak i korporacyjne. W przypadku tych ostatnich należy oczekiwać relatywnie wysokiego oprocentowania. Zgodnie bowiem z wycenami rynku terminowego, stawka WIBOR 6M, na której opiera się większość zmiennokuponowych obligacji korporacyjnych, przekroczy w czerwcu 6%, a tym samym, znaczna część notowanych na rynku Catalyst obligacji korporacyjnych będzie oferować odsetki w wysokości ponad 10% w skali roku.

Stabilizatorem wycen na rynku mieszkaniowym – szczególnie na rynku pierwotnym – z pewnością będą utrzymujące się wysokie koszty budowy, dalsza ograniczona dostępność terenów pod zabudowę oraz czasochłonne procedury administracyjne. Wsparciem będzie wysoki popyt strukturalny wynikający z deficytu mieszkań, a także potrzeby wynikające z migracji uchodźców. Nie należy również zakładać obniżek cen mieszkań poprzez próby zredukowania marż deweloperów mieszkaniowych. Posiadają oni bowiem po ostatnich dobrych latach spore oszczędności i przetrzymają okres słabszej koniunktury.

Pozytywnie nie wyglądają natomiast dane wskazujące na dość drastyczny spadek sprzedaży na rynku pierwotnym. Na warszawskim rynku spadek wolumenów za luty wynosi aż 55% w stosunku do ubiegłorocznej sprzedaży. Wielką niewiadomą pozostaje zachowanie kupujących lokali traktowane jako inwestycje. Część z nich w najbliższym czasie z pewnością doświadczy rosnących kosztów finansowania, a analiza potencjalnej dochodowości inwestycji może skłonić ich do podjęcia próby sprzedaży mieszkań. Inni natomiast podejmą próbę realokacji kapitału na rzecz bardziej rentownych lokat.

Z perspektywy zbliżającego się końca pierwszego kwartału największym wyzwaniem będą w najbliższym czasie rosnące koszty finansowania, czego skutkiem może być obniżony wolumen transakcji oraz ewentualna korekta rynku wtórnego związana z częściowym zamykaniem dotychczasowych inwestycji.

Jakub Głowacki Quercus TFI fundusz Acer Multistrategy FIZ